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Cadastro do contrato de administração de imóveis dos proprietários com a administradora.

É através desse contrato que o imóvel se torna ativo dentro do sistema, possibilitando a partir disto, efetuar lançamentos para o mesmo.

Tela Principal

Tela do Contrato de Administração
Para este cadastro os seguintes dados são necessários:

1. Filial da administradora responsável pelo contrato
2. Data Inicial: Data Inicial do período de vigência deste contrato.
3. Data Final: Data Final do período de vigência deste contrato.
4. Data de Assinatura do contrato
5. Prazo: Prazo para assinatura do contrato
6. Data de Distrato: Data de encerramento do contrato com a administradora. Após colocar a data de distrato os imóveis passarão a ficar inativos no sistema.
7. Em distrato: Marca feita automaticamente no contrato após alterar a data de distrato já cadastrada.
8. Contrato só para comercialização:  quando o contrato é criado pela tela da comercialização para ficar registrado quem é o proprietário.
9. Motivo Distrato: Motivo pelo qual o contrato foi encerrado com a imobiliária.
10. Dados dos proprietários do contrato
11. Dados dos imóveis do contrato
    

O contrato de administração poderá conter vários proprietários e vários imóveis. 

Aconselha-se primeiro adicionar os proprietários, depois os imóveis e por fim ajustar os percentuais de renda.

Quando o contrato é criado automaticamente pelo módulo de comercialização, este recebe a marca 'contrato só para comercialização', que indica que este contrato tem apenas a função de associar o imóvel a um proprietário. É possível editar o contrato posteriormente e adicionar os demais proprietários.

Observação importante:

Os dados dos proprietários e dos imóveis, são manipulados pelos botões de navegação, representados pela figura acima, apresentando as seguintes funções: inclusão, alteração e exclusão.

Dados dos proprietários

A inclusão do proprietário poderá ser realizada no momento de criação do contrato, ou mesmo, na alteração dos dados.

Para isto, devemos acessar a aba Proprietários, onde apresentará uma lista com os proprietários vinculados a este contrato.

O proprietário deverá ser previamente cadastrado como pessoa no sistema (ver Geral->Cadastro->Pessoa).

Tela de Cadastro dos proprietários no contrato de administração

Para adicioná-lo, clique no botão de inclusão e o sistema irá abrir a aba de edição.  

Na aba de edição ainda existem outras subdivisões de informações:  Dados Gerais, Endereço de Correspondência, Outras Informações, Mensagem, Seguro Fogo e DARF.

Na pasta "Dados Gerais", ao informar o código da pessoa do proprietário, o sistema procura se o mesmo já não está cadastrado, se estiver, busca e apresenta na tela as informações.  

Para novo cadastro são necessário os seguintes dados:

1. Código e nome da pessoa do Proprietário
2. Código e nome da pessoa do Procurador
   
3. Código e nome da pessoa do Beneficiário. É obrigatório informar o beneficiário, que poderá ser o próprio proprietário ou outra pessoa.  Esta informação define quem receberá os valores de pagamentos mensais (repasse ao proprietário).
   
4. Forma de pagamento ao proprietário: crédito em conta, cheque banco, cheque caixa, débito automático, dinheiro, etc..
5. Classificação: O cadastro da pessoa pode ser classificado em: padrão, super vip e vip. A finalidade desta classificação é o atendimento do cliente na administradora.
6. Proprietário Titular. Campo muito importante quando há mais de um proprietário no contrato. Nos relatórios e telas do sistema que apresentam os dados de proprietário do imóvel, sempre é apresentado o proprietário titular
   

1. Local: Informa para qual endereço de correspondência será enviado os documentos/extratos/demonstrativos, se para o endereço de correspondência da pessoa do proprietário, beneficiário ou procurador.  
2. Os demais campos são informativos. Dependendo da escolha do local, o sistema apresenta os dados do endereço de correspondência informado lá no cadastro da pessoa.
   

1. Isenta Juros: Indica que a Administradora não irá cobrar juros junto ao proprietário quando a conta corrente estiver devedora
2. Índice aplicado ao Juros:  Se não isentar juros, informar: índice de reajuste, coeficiente e forma de cálculo.
3. Fórmula de Cálculo do Juros:  Saldo diário, saldo médio ou saldo médio no demonstrativo.
   
4. Isenta Tarifa Remessa: Indica se a Administradora irá isentar do Proprietário a tarifa de transferência cobrada pelo banco
5. Isenta Taxa Porte: isenta a taxa de cobrança pelo envio/geração do demonstrativo do proprietário.
   
6. Isenta taxa de envio de DIMOB: Isentar a taxa de cobrança pela confecção e envio do DIMOB.
   
7. Creditar Impostos no Demonstrativo de Proprietário: Devolve ao proprietário os impostos gerados na nota fiscal.
8. Emite Nota fiscal: Se é para emitir nota fiscal para este proprietário.
   
9. Substituto tributário (ISSQN)
10. Calcula IR na nota fiscal
11. Mostra valores para Carnê Leão no Demonstrativo: Apresenta no final do demonstrativo analítico, os valores para carnê leão.
    
12. Isenção de Pis/Cofins/CSLL (Simples Nacional)
13. Demonstrativo de IR:  Se o demonstrativo do proprietário é enviado para o Site da empresa.
    
14. Emissão de Impressos: Definição do tipo de material que será apresentado para o Proprietário (Demonstrativo analítico, demonstrativo sintético, extrato de conta corrente ordenado por imóvel, extrato de conta corrente ordenado por data ou não emitir), e se será exportado para a Gráfica e/ou para o site na internet
    

Formas de cálculo de Juros

• Média dos Saldos: Soma-se o saldo diário do proprietário e divide por 30. Se for negativo então é calculado o juros.
  
• Saldo no Mês: Apura o juros dos dias que ficaram negativos. Idêntico ao sistema bancário.
• Saldo médio demonstrativo: idêntico ao saldo médico, mas os valores apurados são do demonstrativo do proprietário, enquanto os demais são pela conta corrente.

Configurações necessárias para o crédito de impostos ao proprietário

1. Marcar no proprietário  - Creditar Impostos no Demonstrativo
   
2. Proprietário Pessoa Jurídica  
   
3. Parâmetros Gerais  >  na seção Pagamento de proprietário> Lança automaticamente os impostos PIS/COFINS/CSLL e IR no Demonstrativo do Proprietário?

Aba de Mensagem

Um campo de observação sobre o proprietário

Aba Seguro Fogo 

Informações de cobrança de seguro fogo do proprietário, independente do imóvel. 

Para isto deverá ser informado se é para cobrar, a data de início e se o valor é padrão (definido nos parâmetros gerais) ou se tem uma valor individualizado para este proprietário.

Estas configurações serão utilizadas na rotina de locação -> seguro Fogo Conteúdo - Proprietário

Ainda nesta aba há um espaço para escrever uma observação sobre esta cobrança.

Aba DARF

Configurações do proprietário para o cálculo do Carnê Leão:

1. Configuração se é para lançar a guia do imposto no contas a pagar
2. Cobrança de uma taxa para a confecção do Carnê Leão. Caso esta marca seja selecionada, informar se o valor é o padrão (definido nos parâmetros Gerais) ou se é um valor diferenciado para este proprietário.

Dados dos Imóveis

Esta aba também possui uma listagem dos imóveis vinculados ao contrato de administração.

Ao informar o código do imóvel o sistema busca algumas informações do seu cadastro, como: dados de endereço, assessor da locação, percentual da taxa de administração, incidência da taxa de administração, percentual da taxa de intermediação, data e motivo da retirada.

Abaixo dos dados cadastrais é apresentado a lista de proprietários do contrato para a inclusão do percentual de renda de cada um.  

Este valor de percentual de renda é utilizado para lançamentos realizados para o imóvel, para cálculo da divisão do valor entre os proprietários.

A opção de exclusão dos dados do imóvel, possui duas funcionalidades que serão questionadas ao usuário para escolha uma delas:

1. Inclusão de uma data de retirada de administração do imóvel: apenas informativo para o processo de retirada do imóvel da administradora, utilizado quando ainda há ajustes a serem feitos.
2. Exclusão do imóvel: é o processo final da retirada de administração do imóvel, tornando o imóvel inativo. Para este processo não é necessário que o anterior seja executado.

Na aba Imóveis do contrato há um botão extra que oferece a possibilidade de limpar a informação de data de retirada.

Aba Observações

Espaço para observações em geral referente ao contrato.

Motivo Distrato / Agenciador

Espaço para informações em geral e  preencher o nome do captador do imóvel.

No menu principal da tela do contrato, há alguns botões extras que iremos destacar.

1. Excluir - Permite exclusão do contrato recém incluído ou que ainda não tenha lançamentos ou imóveis  associados. O Sistema avisa quando esta operação não puder ser realizada , mediante acesso.
2. Reativar - Quando contato estiver desativado, este ícone nos permite reativá-lo.
3. Alterar data de distrato
   
4. Pesquisar - Ao invés de procurar pelo contrato, pesquisa por dados do Imóvel
5. Exportação - Exportação dos dados do contrato para confecção do contrato ou mala direta.
   
6. Anexo - Anexos do contrato de administração, que poderão ser apresentados no site. Ver manual sobre Anexo.

Revisado em 04/07/2025 CS