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Cadastro do contrato de administração de imóveis dos proprietários com a administradora.

É através desse contrato que o imóvel se torna ativo dentro do sistema, possibilitando a partir disto, efetuar lançamentos para o mesmo.

Tela Principal

Tela do Contrato de Administração
Para este cadastro os seguintes dados são necessários:

1. Filial da administradora responsável pelo contrato
2. Data Inicial: Data Inicial do período de vigência deste contrato.
3. Data Final: Data Final do período de vigência deste contrato.
4. Data de Assinatura do contrato
5. Prazo: Prazo para assinatura do contrato
6. Data de Distrato: Data de encerramento do contrato com a administradora. Após colocar a data de distrato os imóveis passarão a ficar inativos no sistema.
7. Em distrato: Marca feita automaticamente no contrato após alterar a data de distrato já cadastrada.
8. Contrato só para comercialização:  quando o contrato é criado pela tela da comercialização para ficar registrado quem é o proprietário.
9. Motivo Distrato: Motivo pelo qual o contrato foi encerrado com a imobiliária.
10. Dados dos proprietários do contrato
11. Dados dos imóveis do contrato
    

O contrato de administração poderá conter vários proprietários e vários imóveis. 

Aconselha-se primeiro adicionar os proprietários, depois os imóveis e por final ajustar os percentuais de renda.

Quando o contrato é criado automaticamente pelo módulo de comercialização, este recebe a marca 'contrato só para comercialização', que indica que este contrato tem apenas a função de associar o imóvel a um proprietário. É possível editar o contrato posteriormente e adicionar os demais proprietários.

Observação importante:

Os dados dos proprietários e dos imóveis, são manipulados pelos botões de navegação, representados pela figura acima, apresentando as seguintes funções: inclusão, alteração e exclusão, nesta mesma ordem.

Dados dos proprietários

A inclusão do proprietário poderá ser realizada no momento de criação do contrato, ou mesmo, na alteração dos dados.

Para isto, devemos acessar a aba Proprietários, onde apresentará uma lista com os proprietários vinculados a este contrato, uma aba de edição

O proprietário deverá ser previamente cadastrado como pessoa no sistema (ver Geral->Cadastro->Pessoa).

Tela de Cadastro dos proprietários no contrato de administração

Para adicioná-lo, clique no botão de inclusão e o sistema irá abrir a aba de edição.  

Na aba de edição ainda existem outras subdivisões de informações:  Dados Gerais, Endereço de Correspondência, Outras Informações, Mensagem, Seguro Fogo e DARF.

Na pasta "Dados Gerais", ao informar o código da pessoa do proprietário, o sistema procura se o mesmo já não está cadastrado.  

Para novo cadastro são necessário os seguintes dados:

1. Código e nome da pessoa do Proprietário
2. Código e nome da pessoa do Procurador
   
3. Código e nome da pessoa do Beneficiário. É obrigatório informar o beneficiário, que poderá ser o próprio proprietário ou outra pessoa.  É esta informação que define quem recebe os valores de pagamentos.
   
4. Forma de pagamento ao proprietário: crédito em conta, cheque banco, cheque caixa, débito automático, dinheiro, etc..
5. Classificação: O cadastro da pessoa pode ser classificado em: padrão, super vip e vip. A finalidade desta classificação é o atendimento.
6. Proprietário Titular. Campo muito importante quando há mais de um proprietário no contrato, para identificar quem é o titular. Nos relatórios e telas do sistema que apresentam os dados de proprietário do imóvel, sempre é apresentado o proprietário titular
   

1. Local: Informa para qual endereço de correspondência será enviado os documentos/extratos/demonstrativos, se para o endereço de correspondência da pessoa do proprietário, beneficiário ou procurador.  
2. Os demais campos são informativos. Dependendo da escolha do local, o sistema apresenta os dados do endereço de correspondência informado lá no cadastro da pessoa.
   

1. Isenta Juros: Indica que a Administradora não irá cobrar juros junto ao proprietário quando a conta corrente estiver devedora
2. Índice aplicado ao Juros:  Se não isenta juros, informar: índice de reajuste, coeficiente e forma de cálculo.
3. Fórmula de Cálculo do Juros:  Saldo diário, saldo médio ou saldo médio no demonstrativo.
   
4. Isenta Tarifa Remessa: Indica se a Administradora irá isentar do Proprietário a tarifa de transferência cobrada pelo banco
5. Isenta Taxa Porte: isenta a taxa de cobrança pelo envio/geração do demonstrativo do proprietário.
   
6. Isenta taxa de envio de DIMOB: Isentar a taxa de cobrança pela confecção e envio do DIMOB.
   
7. Creditar Impostos no Demonstrativo de Proprietário: Devolve ao proprietário os impostos gerados na nota fiscal.
8. Emite Nota fiscal: Se é para emitir nota fiscal para este proprietário.
   
9. Substituto tributário (ISSQN)
10. Calcula IR na nota fiscal
11. Mostra valores para Carnê Leão no Demonstrativo: Apresenta no final do demonstrativo analítico, os valores para carnê leão.
    
12. Isenção de Pis/Cofins/CSLL (Simples Nacional)
13. Demonstrativo de IR:  Se o demonstrativo do proprietário sobe para o Site da empresa. A Opção gráfica está desabilitada.
    
14. Emissão de Impressos: Definição do tipo de material que será apresentado para o Proprietário (Demonstrativo analítico, demonstrativo sintético, extrato de conta corrente ordenado por imóvel, extrato de conta corrente ordenado por data ou não emitir), e se será exportado para a Gráfica e/ou para o site na internet
    

Formas de cálculo de Juros

• Média dos Saldos: Soma-se o saldo diário do proprietário e divide por 30. Se for negativo então é calculado o juros.
  
• Saldo no Mês: Apura o juros dos dias que ficaram negativos. Idêntico ao sistema bancário.
• Saldo médio demonstrativo: idêntico ao saldo médico, mas os valores apurados são do demonstrativo do proprietário, enquanto os demais são pela conta corrente.

Vale ressaltar informações sobre impostos que podem ser creditados aos proprietários

1. Marcar no proprietário   - Creditar Impostos no Demonstrativo
   
2. Proprietário Pessoa Jurídica   (apenas)
   
3. Parâmetros Gerais  >  na seção PAGTOPROP > Lança automaticamente os impostos PIS/COFINS/CSLL e IR no Demonstrativo do Proprietário?

Aba de Mensagem

Na sequência temos a aba de "Mensagem": para cadastro de uma me

Aba Seguro Fogo 

Informações de cobrança de seguro fogo do proprietário, independente do imóvel. Para isto deverá ser informado se é para cobrar, a data de início, e se o valor é padrão (definido nos parâmetros gerais) ou se tem uma valor especial, individualizado para este proprietário.

Estas configurações serão utilizadas na rotina de locação -> seguro Fogo Conteúdo - Proprietário

Ainda nesta aba, tem um espaço para escrever uma observação sobre esta cobrança.

Aba DARF

Configurações  do proprietário para o cálculo do Carnê Leão:

1. Configuração se é para lançar o valor resultante do cálculo do imposto no contas a pagar para pagamento.
2. Cobrança de uma taxa para a confecção do Carnê Leão. Caso esta marca for selecionada, informar se o valor é o padrão (definido nos parâmetros Gerais) ou se é um valor diferenciado para este proprietário.

Dados dos Imóveis

Esta aba também possui uma listagem dos imóveis vinculados ao contrato de administração.

Ao informar o código do imóvel o sistema busca algumas informações do seu cadastro, como: dados de endereço, assessor, percentual da taxa de administração, incidência da taxa, percentual da taxa de intermediação, data e motivo da retirada. 

Abaixo dos dados cadastrais é apresentado a lista de proprietários do contrato para a inclusão do percentual de renda de cada um.  Este valor de percentual de renda é utilizado para lançamentos feitos para o imóvel, para cálculo da divisão do valor entre os proprietários.

A opção de exclusão dos dados do imóvel, possui duas funcionalidades que serão questionadas ao usuário para escolha uma delas:

1. Inclusão de uma data de retirada de administração do imóvel: apenas informativo para o processo de retirada do imóvel da administradora, utilizado quando ainda há ajustes a serem feitos.
2. Exclusão do imóvel: é o processo final da retirada de administração do imóvel, tornando o imóvel inativo. Para este processo não é necessário que o anterior seja executado.

Na aba Imóveis do contrato há um botão extra que oferece a possibilidade de limpar a informação de data de retirada.

Aba Observações

Espaço para observações em geral referente ao contrato.

Motivo Distrato / Agenciador

Espaço para informações em geral e  preencher o nome do captador do imóvel.

No menu principal da tela do contrato, há alguns botões extras que iremos destacar.

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1. Novo 
2. Abrir  
3. Excluir - Permite exclusão do contrato recém incluído ou que ainda não tenha lançamentos ou imóveis  associados. O Sistema avisa quando esta operação não puder ser realizada , mediante acesso.
4. Desfazer 
5. Confirmar
6. Pesquisa -  Podendo pesquisar por: nome de um proprietário ou endereço de imóvel
7. Impressora 
8. Reativar - Quando contato for desativado, este ícone nos permite reativá-lo.
9. Alterar data de distrato
   
10. Pesquisar - Imóveis cadastrados
11. Exportação - Exportação dos dados do contrato para confecção do contrato ou mala direta.
    
12. Anexo - Anexos do contrato de administração, que poderão ser apresentados no site. Ver manual sobre Anexo.