Locação > Cadastros > Contrato de Locação
No cadastro de Contrato de Locação é possível consultar contratos antigos, históricos de valores de aluguéis e adendos para o imóvel selecionado.
Alterações serão permitidas somente no contrato de locação ou adendo mais atual.
Esta tela possui 5 Abas de informações:
- Lista de Contratos
- Contrato ou Adendo ou Histórico Reajuste
- Desocupação
- Observações
- Cartas Inadimplência.
- Jurídico
- Boletos
- Informações Complementares
- 01 - Novo - gera automaticamente o novo contrato de locação.
- 02 - Novo Adendo - com restrição de acesso do usuário (é o mesmo da inclusão), este botão estará habilitado apenas quando a linha selecionada da lista corresponder ao contrato de locação ou adendo mais atual. Ao clicar neste botão, o Sistema sugere o Tipo Contrato REVISIONAL, habilitando para edição os seguintes campos: Data Adendo, Valor de Aluguel e os campos de informação para reajuste de aluguel (Período, Próximo Reajuste e Índice). Entretanto, o usuário ainda pode selecionar o Tipo Contrato TROCA DE FIADOR, o qual habilita para edição apenas os campos de Fiança Locatícia: Tipo, Seguradora (quando o tipo for seguradora) e Vencimento (quando o tipo não for pessoa). Neste último caso (TROCA DE FIADOR), se o usuário indicar PESSOA, a inclusão e exclusão de fiadores será permitida após o usuário salvar o adendo. Note que uma vez confirmado o salvamento do adendo, a pasta Contrato passa a ser denominada Adendo e o registro salvo passa para o topo da lista exibida na pasta Lista de Contratos, ou seja, o adendo recém incluído passa a ser o registro mais atual do cadastro de contrato de locação do imóvel.
- 03 - Abrir - Para fazer alterações da tela
- 04 - Excluir - permite exclusão do contrato de locação recém incluído ou que ainda não tenha lançamentos associados. O Sistema avisa quando esta operação não puder ser realizada.
- 05 - Desfazer - Desfaz alterações realizadas.
- 06 - Confirmar- Salva as alterações feitas na tela.
- 07 - Pesquisa- Várias opções de busca de imóvel, também pode ser incluído na pesquisa imóveis inativos para reativação do mesmo. (Ver Contrato de Administração)
- 08 - Impressões contrato de locação - É possível imprimir carta de aviso de desocupação, entrega de chaves e ficha do contrato.
- 09 - Gerar boleto de desocupação - Nesse ícone é possível gerar o boleto e colocar uma data especifica para o locatário. Gerando o boleto por esse ícone o sistema automaticamente calcula e exporta. Também é possível consultar o Boletos (para eventual alteração da data do vencimento do Boleto). Este botão estará habilitado após informada a data de encerramento do contrato de locação ou adendo mais atual.
- 10 - Cancelar desocupação - Nesse ícone, caso seja necessário cancelar a desocupação para ajustar alguma informação. ( lembrando, cancelando a desocupação, o boleto final de desocupação é cancelado.) Este botão estará habilitado se houver Boleto de desocupação gerado.
- 11 - Boleto de ocupação - É possível, gerar um boleto de ocupação.
- 12 - Agrupamento de imóveis - Nessa tela, é possível agrupar imóveis que fazem parte da mesma locação.
- 13 - Mesclar contrato de locação - Nesse ícone é possível usar uma matriz (contrato de locação) para gerar o contrato de locação.
- 14 - Atalho para cadastro do imóvel
- 15 - Locatários do contrato - Caso haja mais de um locatário no imóvel, é possível informar nessa tela. Basta incluir no cadastro de pessoa os demais locatários do imóvel.
- 16 - Tarefas - Incluir tarefas para os usuários do imobiliar.
- 17 - Anexos contrato de locação - Para anexar documentos.
- 18 - Jurídico - Para anexar informações de processo judicial referente à locação.
- 19 - Atalho para contrato de administração.
Carta de Aviso da Desocupação - habilita quando tem data de aviso de desocupação no campo Encerramento
Termo de Desocupação e Carta ao Proprietário sobre Entrega das Chaves - com restrição de acesso do usuário, o botão estará habilitado apenas quando o contrato de locação ou adendo mais atual e tiver informado o Motivo da desocupação. O termo de desocupação possui a informação do novo endereço do locatário, o qual deve ser alterado (Cadastro de Pessoas) antes de imprimi-lo.
Para impressão em papel timbrado da empresa (não imprime nome da imobiliária no topo da folha), configurar em Parâmetros Gerais: Geral- Impressões em papel timbrado.
Após a impressão do Termo de Desocupação o sistema também irá imprimir correspondência ao proprietário informando a desocupação.
Ficha do Contrato - Várias informações associadas ao imóvel e ao contrato de locação, como adendos e reajustes.
ATENÇÃO: Como já comentado anteriormente, serão listados para agrupamento de Boleto todos os imóveis que respeitarem os seguintes critérios:
- Devem estar cadastrados no mesmo Contrato de Administração.
- Devem possuir o mesmo locatário nos respectivos Contratos de Locação.
- Não devem estar agrupados em outros imóveis: neste caso, para fazer constar na lista de imóveis para agrupamento, deve-se retirá-lo do agrupamento atual.
Também não será permitido agrupar imóveis de diferentes contas correntes emissoras de Boleto.
Lista de Contratos
Apresenta lista histórica dos contratos, adendos e reajustes efetuados para o imóvel.
A ordem de exibição dos registros na lista respeita a ordem cronológica dos eventos (ordem decrescente). Assim sendo, ao reajustar o aluguel, incluir nova ocupação ou incluir adendo, o registro incluído ficará no topo da lista. Note que ao informar um imóvel, o Sistema sugere a linha da lista que corresponde ao contrato ou adendo mais atual (neste caso, os reajustes de aluguel serão desconsiderados). Entretanto, o usuário também poderá consultar reajustes, contratos e adendos antigos exibidos na lista.
Contrato ou Adendo ou Histórico Reajuste
Tela do Contrato de Locação Conforme o tipo de contrato selecionado na lista, o título da pasta será: Contrato, Adendo ou Histórico Reajuste. Este último (Histórico Reajuste) não permite edição, uma vez que contém o registro histórico do contrato/adendo de locação antes do reajuste de aluguel.A pasta contém diversos campos, dos quais destacam-se:
Assinatura do Contrato: corresponde à data de assinatura do contrato de locação, a qual será verificada ao calcular o Boleto, informando o usuário caso não tenha sido preenchida.
Vigência Inicial: corresponde à data de ocupação do imóvel, a qual será utilizada para calcular o número de dias ocupados no Boleto de ocupação.
Taxa Intermediação:
- Competência Inicial: é a competência inicial a partir da qual será cobrada a taxa de intermediação do proprietário.
- Quantidade de Parcelas: é a quantidade de parcelas de taxa de intermediação que será cobrada do proprietário, a partir da competência inicial informada.
- Valor Total: é o valor total da taxa de intermediação que será dividido pela Quantidade de Parcelas, obtendo o valor de cada parcela a ser cobrada do proprietário a partir de Competência Inicial. Ao incluir um novo contrato de locação, o sistema sugere o Valor Total aplicando o Percentual de taxa de intermediação inicial, sobre o Aluguel Pretendido informados no Cadastro do Imóvel
- Isentar taxa de administração:
Ao indicar que o aluguel possui carência, os seguintes campos devem ser informados:
- Número de Dias de Carência no Mês: corresponde ao número de dias de carência a ser aplicado sobre o valor do aluguel (Valor Aluguel Boleto) dentro do mês. Ao informá-lo, o campo % Desconto de Carência no Mês é desconsiderado.
ara calcular a carência sobre o número de dias, o sistema pega como referência o valor do aluguel.Ex: 45 dias dias de carência, o sistema pega um valor do aluguel inteiro, e metade de outro aluguel que equivale a 15 dias. Em cima disso ele dá a carência no boleto. Caso o inicio da locação pegue período proporcional, ele irá calcular em cima de um aluguel e meio.
- Percentual Desconto de Carência no Mês: é o percentual de desconto de carência a ser aplicado sobre o valor do aluguel (Valor Aluguel Boleto) dentro do mês. Ao informá-lo, o campo Número de Dias de Carência no Mês é desconsiderado.
- Meses de Carência: corresponde ao número de meses de carência nos quais será aplicado o N de Dias de Carência no Mês ou % Desconto de Carência no Mês sobre o valor do aluguel, a partir do mês da ocupação (Vigência Inicial) a carência deve ser preferencialmente de meses cheios. EX. 01 mês, 02 meses...
Pagamento Antecipado
Também chamado de Desconto Pontualidade, permite conceder desconto se inquilino paga o Boleto no vencimento ou anterior a esse. Uma vez indicado, informar os seguintes campos:- Número de dias: corresponde ao número de dias anteriores ao vencimento (informar zero se o desconto for concedido até o vencimento).
- A partir: corresponde a data a partir da qual fica valendo esse desconto (em branco, indica que sempre existiu).
- Data final do desconto pontualidade
- Percentual ou Valor:
- Percentual: corresponde ao percentual a ser aplicado sobre o total do Boleto (exceto tarifa Boleto, tarifa porte e seguro conteúdo) ou sobre taxas específicas do Boleto (configurar essas taxas em Parâmetros Gerais, seção "Locação" - "Cód. taxas que incide desconto quando Boleto pagamento antecipado").
- Valor: corresponde ao valor fixo de desconto a ser concedido.
Quando indicado "Pagamento Antecipado", o Sistema exibirá nas instruções de cobrança do Boleto, uma informação de que deverá ser concedido desconto quando pagamento do Boleto no vencimento ou "N" dias antes do vencimento.
Valor Aluguel Boleto: é o valor do aluguel a ser lançado no Boleto de locação. Se porventura, um Boleto antigo (de competências anteriores e valor de aluguel diferente deste) tiver que ser recalculado, o valor do aluguel lançado será este informado no contrato ou adendo de locação mais atual.
Reajuste:
- Período: é o número de meses para reajuste de aluguel. Na inclusão de um novo contrato de locação, ao informar o Período, o Sistema sugere o Próximo Reajuste (data do próximo reajuste de aluguel) aplicando o Período informado sobre a Vigência Inicial.
- Próximo Reajuste: é a data do próximo reajuste de aluguel. Se esta data não for o 1° dia do mês, o Sistema leva em consideração o valor do aluguel antigo (até o dia anterior ao reajuste) para calcular o valor do aluguel do Boleto (Valor Aluguel Boleto), ou seja, somente sofrerão reajuste os dias de aluguel a partir do dia do reajuste até o final do mês.
Exemplo: Dia de reajuste é 20, o valor do aluguel é R$600,00 e o percentual de reajuste é 10%. Neste caso, o cálculo do valor do aluguel no Boleto fica assim:
600 (aluguel antigo) / 30 (n° dias mês) * 20 (n° dias c/aluguel antigo) = 400
600 (aluguel antigo) * 1,10 (coeficiente de reajuste) = 660
660 (aluguel reaj) / 30 (n° dias mês) * 10 (n° dias c/aluguel reaj) = 220
Então, o valor do aluguel no Boleto é R$620,00 (400 + 220).
- % Reajuste: informa o percentual de reajuste aplicado no último reajuste de aluguel.
- Valor Aluguel Atual: informa o valor "cheio" do aluguel reajustado, o qual será cobrado a partir do mês seguinte ao reajuste (corresponde à R$ 660,00, conforme o valor obtido no exemplo anterior). Se ainda não houve reajuste e o Próximo Reajuste é no mês corrente, então o Sistema exibirá neste campo, o valor reajustado previsto.
- Código Índice: é o índice utilizado para reajuste de aluguel do imóvel.
- Conta Corrente: é a conta corrente utilizada para emissão do Boleto. Dela serão obtidas informações do tipo: Agência e Código Cedente, Local de Pagamento, Tarifa do Boleto, Cedente, etc (ver Conta Corrente).
- Valor Tarifa: informar quando o imóvel possui tarifa Boleto diferenciada neste contrato/adendo de locação.
- Isenta Tarifa e Isenta Taxa Porte: Marcar quando o imóvel possui isenção de tarifa Boleto e/ou isenção de taxa porte neste contrato/adendo de locação.
Fiança:
- Tipo: corresponde ao tipo de fiança: ADMINISTRADORA, SEGURADORA, PESSOA (fiador(es)), HIPOTECA, ISENTO, CAUÇÃO, TÍT. CAPITALIZAÇÃO, CARTA FIANÇA ou SEM CONTRATO.
- Seguradora: é o nome da seguradora e será exigido somente quando o Tipo informado for SEGURADORA.
- Vencimento: é o vencimento do seguro fiança locatícia e será exigido quando o Tipo informado for ADMINISTRADORA ou SEGURADORA. Este campo será usado no relatório de fiança locatícia (Relatório de Imóveis) que informa os seguros por vencimento.
Multa e Juros: corresponde a multa e juros (referente a Boletos de locação vencidos) que devem ser cobrados do locatário. O conteúdo dos campos será avaliado nas seguintes situações: Impressão do Boleto de locação (nas instruções bancárias e abaixo do total na descrição das taxas), Quitação de Boleto (manual ou automática) e Relatório/Carta de inadimplência. Ao inserir novo Contrato de Locação, o Sistema sugere os valores iniciais para Multa e Juros, conforme configurado em Parâmetros Gerais: [locação]Percentual de Juros Default p/Contrato de Locação e Percentual de Multa Default p/Contrato de Locação.
Meses Garantidos: corresponde ao n ° de meses (aluguel e/ou encargos) cujos Boletos foram garantidos.
Desocupação:
- Motivo: é o motivo da desocupação. Uma vez informado, ao salvar o contrato/adendo, fica registrada a data da Entrega Chaves. Esta data é utilizada como informação no Termo de Desocupação do Imóvel. Observe que o Status do imóvel passa para DESOCUPADO e a situação do imóvel para EM DESOCUPAÇÃO. Entretanto, o imóvel estará efetivamente desocupado quando for gerado o Boleto de desocupação. Para retornar à situação anterior, utilize o motivo NENHUM (com restrição de acesso do usuário), o qual também limpa a data da Entrega Chaves.
- Encerramento: com restrição de acesso do usuário, é habilitado quando o Status do Imóvel for DESOCUPADO e o Boleto de desocupação ainda não foi gerado. Corresponde a data da desocupação do imóvel que será avaliada ao gerar o Boleto de desocupação.
- Garantir: Marcação que define se o boleto de desocupação será garantido. -- ver parâmetro que habilita esta operação
Fiadores:
Apresenta 2 pastas:
- A Lista, que informa os fiadores já associados ao contrato/adendo de locação.
- A Edição, onde se inclui, altera ou exclui o fiador. As restrições de acesso do usuário são as mesmas para inclusão, alteração e exclusão do Contrato de Locação. Note que os botões de operação no registro de fiador estarão habilitados quando o usuário não estiver incluindo ou alterando o contrato/adendo e o Tipo de Fiança deve ser PESSOA. Uma vez habilitados, os botões serão validados quando confirmar a operação.
Desocupação
Esta aba tem por finalidade registrar novas informações pertinentes à desocupação do imóvel, tais como:
- Prazo seguradora (data),
- Data do aviso de desocupação ao proprietário,
- Data do aviso ao proprietário da entrega das chaves,
- Data do cancelamento do seguro fiança,
- Retornar imóvel para locação (s/n), etc.
Configuração:
- Informar "S" no parâmetro geral "[LOCACAO-OCUPAÇÃO/DESOCUPAÇÃO]Desocupação: imobiliária registra informações adicionais no contrato de locação?"
- Liberar acesso ao usuário "Editar pasta Desocupação" correspondente ao menu "Locação->Cadastros->Contrato de Locação".
Lançamentos Automáticos
Possibilidade de incluir lançamentos que serão cobrados de forma automática de locatário ou proprietário.
Configuração e lançamento: Veja o artigo sobre isso.
Jurídico
Informações sobre Ação Judicial e mensagens para o relatório de Inadimplência.
Boletos
Lista de todos os boletos gerados para este contrato de locação.
Informações Complementares
Reúne informações diversas referente ao contrato de locação.
- Número de Contrato Adicional
- Como foi assinado
- Como chegou até a empresa
- Imóvel já era alugado
- Liberada multa contratual a partir de
- Usuário responsável pela locação
- índice de correção diferenciado
- Data Inicial da Correção diferenciada
- Isentar taxa de administração: Intervalo de competências
- Desconsiderar nos relatórios de ocupação
- Isentar taxa de vistoria
- Isentar taxa de autenticação digital
- Isentar desconto valor base de IR